Uma prática bastante comum nos edifícios e que tem provocado “calorosos” debates nas reuniões de condomínio, o fechamento de varanda. A discussão quanto ao que é permitido ou não, se uma espécie de padrão de fechamento pode ou não ser instalado, ou até a questão de que um fechamento de vidro pode ser caracterizado como alteração de fachada deve ser interpretado caso a caso. E ao contrário do que muitos imaginam, a lei não prevê que esse ou aquele tipo de esquadria ou vidraça seja permitido. Ou que, qualquer que seja, não pode e pronto, está decidido. Não é bem assim.
De início, como sempre de costume, é bom trazer a lei: (Cód. Civil) Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Fechamento de varanda altera a fachada? Há uma corrente que defende a tese de que um simples fechamento de varanda com vidros não chega a alterar a fachada, visto que não agride a estética do prédio. O problema é que, sempre acompanhado deste vidro, vem as esquadrias ou, em muitos casos, as cortinas, persianas, etc, sem se falar da quase inevitável derrubada da parede que divide a sala da varanda. Aí pode até ameaçar a estrutura da edificação.

O que é alteração?
Considera-se alteração de fachada, quando nela se introduz qualquer mudança física de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou que comprometa a aparência estética geral do prédio. Mas será que o fechamento da sacada pode ser considerado como alteração de fachada?

O que entende os Tribunais: 
Ação Cominatória. Obrigação de fazer. Unidade autônoma em condomínio edilício. Alteração da fachada do prédio, mediante fechamento de sacada com vidros escuros e esquadrias, violando normas do condomínio e o art. 1.336 ,III do CC. Modificação de parte comum da edificação, com prejuízo da harmonia estética da fachada. Eventual ilícito semelhante praticado por outros condôminos que não legitima a conduta do réu. Ação procedente, para o fim de condenar os réus a retirar as janelas inseridas na sacada, sob pena de incidência de multa diária – Sentença procedente – Recurso improvido. TJ-SP – Apelação APL 9111216032006826 SP 9111216- 03.2006.8.26.0000 (TJ-SP)
Como o Direito não é uma ciência exata, e também, como já dito, cada caso é um caso, temos, ao contrário do que entendeu o TJ-SP na decisão acima, outro ponto de vista, contrariando esta jurisprudência:
Cível-Condomínio-Fechamento de sacada de apartamento com vidros translúcidos-Área de propriedade exclusiva e área de propriedade comum-insignificância quanto a beleza arquitetônica. A área interna da sacada de apartamento, que possui utilização independente, é de propriedade exclusiva do condômino proprietário e pode ser modificada, para melhor uso, desde que não comprometa a segurança ou a estrutura do edifício. As paredes externas, esquadrias e acessórios, por serem partes comuns, não podem sofrer alterações ou inovações, sem o consentimento dos demais proprietários. A colocação de vidros translúcidos, que não modifica a beleza arquitetônica do edifício, em face da sua difícil visualização, não importa em alteração ou em inovação proibida, por ser imperceptível e de insignificância no conjunto harmônico visual. Apelação Improvida, para manter a sentença que julgou improcedente a ação que pretendia a retirada dos vidros. TJ-PR – Apelação Cível AC 2245121 PR Apelação Cível 0224512-1 (TJ-PR)
Podemos no entanto concluir que, sendo o fechamento da sacada realizado sem que a harmonia arquitetônica tenha sido afetada ou ainda, tendo obedecido um padrão aprovado previamente pela assembleia, não há do que se falar em alteração de fachada.

Inaldo Dantas

Fonte: http://www.resumopb.com/coluna/alteracao-de-fachada-x-fechamento-de-varanda.html